NOFEE › Ratgeber

Haus verkaufen ohne Makler: der komplette Ablauf

In Deutschland ist der Privatverkauf ausdrücklich erlaubt — und rechtlich weniger riskant, als viele denken. Der Grund: Den heikelsten Teil, den Kaufvertrag, übernimmt ohnehin ein Notar. Dieser Leitfaden zeigt Schritt für Schritt, was Sie selbst erledigen und was Sie dabei sparen.

1. Unterlagen zusammenstellen

Käufer und finanzierende Banken fragen fast immer dieselben Dokumente ab. Wer sie vorbereitet hat, wirkt professionell und verkürzt den Prozess deutlich:

• Aktueller Grundbuchauszug (beim Grundbuchamt des Amtsgerichts)
• Flurkarte / Liegenschaftskarte (Katasteramt)
• Bauzeichnungen, Grundrisse, Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung
• Energieausweis (siehe Schritt 2)
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen (letzte 3 Jahre), Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Nachweise über Modernisierungen, Sanierungen und Reparaturen
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und aktuelle Nebenkostenabrechnungen

2. Energieausweis besorgen — das ist Pflicht

Der Energieausweis ist keine Formalie: Er muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und bei Vertragsabschluss übergeben werden. Zusätzlich müssen bestimmte Kennwerte bereits in der Immobilienanzeige stehen (§ 87 GEG) — Energieträger, Baujahr, Energiekennwert und Energieeffizienzklasse. Fehlen diese Angaben, drohen Bußgelder (§ 108 GEG; in der Praxis werden bis zu 15.000 € genannt).

• Verbrauchsausweis — auf Basis der letzten drei Jahre Verbrauch, meist rund 50–120 €, online möglich
• Bedarfsausweis — auf Basis der Bausubstanz, meist rund 300–500 €, bei älteren Häusern teils vorgeschrieben

Beide sind zehn Jahre gültig. Besorgen Sie ihn vor dem ersten Inserat, nicht danach.

3. Realistischen Preis ermitteln

Der häufigste und teuerste Fehler beim Privatverkauf ist ein zu hoher Startpreis. Immobilien, die monatelang inseriert sind, gelten am Markt als „Ladenhüter" und werden am Ende oft unter Wert verkauft. Drei kostenlose Quellen, die zusammen ein belastbares Bild ergeben:

• Bodenrichtwerte des örtlichen Gutachterausschusses — amtliche Daten, in den meisten Bundesländern online (BORIS-Portale)
• Vergleichsangebote derselben Lage, Größe und Baujahresklasse auf den großen Portalen — und, wichtiger, wie lange diese schon online stehen
• Online-Wertermittlungen als grobe Orientierung, nie als alleinige Grundlage

Faustregel: Wenn in den ersten zwei Wochen keine ernsthaften Anfragen kommen, liegt es fast immer am Preis — nicht an den Fotos.

4. Exposé und Pflichtangaben

Das Exposé ist Ihr Verkaufsprospekt. Was wirklich zählt:

• Fotos bei Tageslicht, aufgeräumt, quer, ohne Weitwinkelverzerrung. Zehn gute Bilder schlagen dreißig mittelmäßige.
• Grundriss — Anzeigen mit Grundriss bekommen messbar mehr qualifizierte Anfragen.
• Ehrliche Mängelangaben. Wer bekannte Mängel verschweigt, riskiert trotz vereinbartem Gewährleistungsausschluss die Haftung wegen arglistiger Täuschung — der Ausschluss gilt dann nicht.
• Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis (siehe Schritt 2).

5. Inserieren

Private Verkäufer können auf allen relevanten deutschen Portalen selbst inserieren — unter anderem ImmobilienScout24, Immowelt und Kleinanzeigen. Die Reichweite der großen Portale ist der eigentliche Wert, den ein Makler traditionell verkauft; sie ist privat zugänglich.

6. Besichtigungen und Verhandlung

• Einzeltermine statt Sammelbesichtigung. Sammeltermine erzeugen Druck, aber auch Misstrauen — und Sie erfahren weniger über die Kaufinteressenten.
• Finanzierungsnachweis früh erfragen. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder ein Eigenkapitalnachweis erspart Ihnen Wochen mit Interessenten, die nicht kaufen können.
• Verhandeln Sie über Zahlen, nicht über Gefühle. Wer seinen Preis mit Vergleichsobjekten und Bodenrichtwerten begründet, verhandelt deutlich stabiler.

7. Der Notartermin — und warum das den Privatverkauf absichert

Das ist der Kern, den viele nicht wissen: Ein Immobilienkaufvertrag ist in Deutschland ohne notarielle Beurkundung unwirksam (§ 311b Abs. 1 BGB). Die Eigentumsübertragung (Auflassung) muss ebenfalls vor dem Notar erklärt werden (§ 925 BGB). Der Notar ist damit kein optionaler Dienstleister, sondern gesetzlich zwingend — und er ist zur Neutralität gegenüber beiden Seiten verpflichtet.

Konkret übernimmt der Notar:

• den Entwurf des Kaufvertrags und die Belehrung beider Parteien
• die Prüfung des Grundbuchs auf Belastungen und Rechte Dritter
• die Auflassungsvormerkung, die den Käufer bis zur Umschreibung absichert
• die Löschung alter Grundschulden und die Abwicklung mit den Banken
• die Fälligkeitsmitteilung — der Kaufpreis wird erst fällig, wenn alle Sicherungen stehen
• den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt

Anders gesagt: Der juristisch gefährlichste Teil einer Immobilientransaktion wird in Deutschland ohnehin von einem staatlich bestellten, neutralen Volljuristen erledigt — unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt war oder nicht. Genau deshalb ist der Privatverkauf hier deutlich weniger riskant als etwa im angelsächsischen Raum.

Üblich ist, dass der Käufer den Notar auswählt und die Notar- und Grundbuchkosten trägt (zusammen etwa 1,5–2 % des Kaufpreises). Die Gebühren sind im GNotKG gesetzlich festgelegt und bei allen Notaren identisch — Preisvergleiche sind daher zwecklos.

8. Was der Verkauf wirklich kostet

Ein zweiter, oft übersehener Effekt: Fällt die Provision weg, spart auch der Käufer seinen Anteil. Das macht Ihr Angebot bei gleichem Preis attraktiver — oder erlaubt Ihnen, einen Teil davon in den Kaufpreis einzupreisen.

Steuerlicher Hinweis: Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft und wurde sie nicht durchgehend selbst bewohnt, kann Spekulationssteuer anfallen (§ 23 EStG). Das ist unabhängig davon, ob mit oder ohne Makler verkauft wird — klären Sie es vorab mit Ihrem Steuerberater.

9. Typische Fehler beim Privatverkauf

1. Zu hoher Startpreis — kostet am Ende mehr als jede Provision.
2. Unterlagen erst auf Nachfrage — bremst genau die ernsthaften Käufer aus.
3. Mängel verschweigen — der vereinbarte Haftungsausschluss schützt bei Arglist nicht.
4. Kein Finanzierungsnachweis — führt zu geplatzten Notarterminen.
5. Fehlende Pflichtangaben im Inserat — vermeidbares Bußgeldrisiko.
6. Schlechte Erreichbarkeit — der häufigste stille Verkaufskiller.